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Il mercato immobiliare in Toscana nel 2024

I principali trend di vendita nei territori

Firenze rimane il territorio più caro per acquistare un immobile in Toscana, e il secondo capoluogo di regione più oneroso in assoluto in Italia dietro a Milano. Qui, il prezzo al metro quadro ammonta infatti mediamente a 4.249 euro. Dietro a Firenze si piazza la provincia di Lucca, seconda area più dispendiosa con 3.287 euro/mq medi, in rialzo dello 0,8% negli ultimi 3 mesi. Il territorio più economico è invece la provincia di Arezzo, che scende a 1.411 euro/mq in seguito al calo dell’1,7%.

I principali trend delle locazioni in regione

Affittare casa a Firenze costa mediamente 20,1 euro/mq, ma il capoluogo non è il territorio più oneroso. La provincia di Grosseto, infatti, lo supera con i suoi 20,7 euro/mq, in rialzo quasi del 3% negli ultimi 3 mesi. Il comune e la provincia di Arezzo sono invece le due aree più economiche, rispettivamente con 8,1 euro/mq e 7,6 euro/mq di media. L’andamento complessivo regionale a livello di canoni non è omogeneo: il calo più significativo si registra nella provincia di Lucca (-10,5%), mentre l’incremento più sostanzioso è quello del comune di Massa (+8,1%).

 

Quanto tempo ci vuole per l’erogazione del mutuo?

Il processo di erogazione di un mutuo può sembrare complesso e lungo, ma comprendere le fasi e le tempistiche può aiutare a gestire meglio le aspettative e a pianificare l’acquisto di una casa. In media, il tempo necessario per ottenere un mutuo varia da 3 a 5 mesi, a seconda di diversi fattori, come la banca scelta, la documentazione richiesta e la disponibilità delle parti coinvolte.

1. Raccolta della documentazione per l’erogazione del mutuo

La prima fase del processo è la raccolta della documentazione necessaria per presentare la domanda alla banca. Questa fase è cruciale poiché eventuali errori o mancanze nei documenti possono rallentare tutto l’iter. I documenti richiesti includono informazioni personali (carta d’identità, codice fiscale), documenti finanziari (buste paga, certificati di reddito, estratti conto) e documenti sull’immobile, come planimetrie, certificati di abitabilità e compromesso firmato​.
Se la documentazione è completa, la banca può avviare rapidamente la valutazione preliminare, che richiede circa 20 giorni​

2. Valutazione dell’immobile e perizia

Dopo aver verificato la documentazione, la banca procede alla valutazione dell’immobile attraverso una perizia. La perizia è essenziale per stabilire il valore reale dell’immobile e assicurarsi che corrisponda all’importo richiesto per il mutuo. Questo passaggio può richiedere circa 10 giorni, compreso il sopralluogo del perito e la redazione della valutazione​. La durata può variare a seconda della disponibilità del perito e delle eventuali integrazioni richieste dalla banca.

3. Delibera del mutuo

Una volta ottenuta la perizia e verificati i documenti finanziari del richiedente, la banca procede con la delibera del mutuo. Questo è uno dei passaggi più importanti e può richiedere da 30 a 60 giorni. La delibera dipende dalla situazione finanziaria del richiedente, dalla sua affidabilità creditizia e dalle caratteristiche dell’immobile​. Alcune banche possono impiegare meno tempo, soprattutto se tutte le informazioni sono complete e corrette sin dall’inizio.

4. Rogito e stipula del mutuo

Dopo l’approvazione del mutuo, si passa alla stipula dell’atto di mutuo e del contratto di compravendita. Questa fase avviene presso un notaio e richiede in media altre due settimane, a seconda della disponibilità del notaio e degli impegni delle parti coinvolte​. È importante fissare una data che permetta di coordinare sia l’acquirente che il venditore, oltre a garantire che la banca sia pronta a erogare il finanziamento.

5. Erogazione del mutuo

Una volta firmato il rogito, l’erogazione del mutuo è praticamente immediata. In molti casi, la banca procede con un bonifico entro 24 ore, consentendo all’acquirente di completare il pagamento dell’immobile e di procedere con la registrazione del contratto​. Tuttavia, alcune banche potrebbero richiedere fino a qualche giorno per la liquidazione completa, soprattutto se ci sono verifiche finali o ritardi amministrativi.

P.S.
Le tempistiche complessive per l’erogazione del mutuo possono variare in base a diversi fattori, come la tipologia di mutuo (prima casa, seconda casa, ristrutturazione), la banca scelta e la regione in cui si richiede il finanziamento​.

 

FONTE: IMMOBILIARE.IT

 

Case, le agenzie vendono gli immobili nella metà del tempo di un privato

Secondo un’analisi di Reopla, a fronte di una media nazionale di 6,4 mesi per completare una compravendita, le tempistiche si abbassano a 5,8 mesi quando a occuparsene è un intermediario, contro i 12,2 mesi necessari tra privati. Anche il margine di trattativa si riduce con il primo e sale con i secondi

di Laura Cavestri

In Italia le agenzie immobiliari concludono la vendita di un immobile nella metà del tempo che impiega un privato. A fronte di una media nazionale ponderata di 6,4 mesi per completare una compravendita, le tempistiche si abbassano a 5,8 mesi quando a occuparsene è un’agenzia, contro i 12,2 mesi necessari tra privati. Allo stesso modo, il margine di trattativa (inteso come la differenza tra il prezzo richiesto sull’annuncio e quello della transazione), mediamente dell’8,6%, si riduce all’8,4% nelle compravendite gestite da agenzie, mentre sale al 10,2% nelle trattative tra privati.

Sono alcuni dei risultati che emergono dal report “Il ruolo di agenzie e privati nelle compravendite immobiliari - come cambiano tempi e margini di trattativa”, realizzato dallo strumento AgentPricing.com di Reopla, la società parte del gruppo Sprengnetter specializzata nella Big data Analysis e nella realizzazione di software innovativi e Avm (automated valuation mode) per il settore immobiliare.

 

Ad oggi, il mercato immobiliare residenziale conta quasi un milione di immobili in vendita. L’85,9% di queste operazioni è gestito da agenzie immobiliari, il 14,1% da privati.
Bologna è la città che si affida di più alle agenzie (l’89,4% degli immobili), Messina quella dove sono più frequenti le trattative gestite da privati (25,2 per cento).

Se si analizzano le 15 principali città italiane per popolazione emerge che gli immobili affidati a privati vengono proposti a un prezzo che mediamente è il 13% più alto rispetto al reale valore di mercato: i sovrapprezzi più elevati si registrano a Venezia (+24,6%), Verona (+19,7%), Roma (+19,2%) e Genova (+17,1 per cento). Al contrario, la differenza minore si registra a Milano (+5,2%), Trieste (+6,5%) e Padova (+7,7 per cento).

«Dal report emerge che in Italia solo una piccola parte delle compravendite immobiliari è gestita da privati e che la grande maggioranza di immobili è affidata alle agenzie immobiliari – ha spiegato Patrick Albertengo, co-founder e managing director di Reopla –. Le trattative condotte dalle agenzie si concludono generalmente più velocemente e con un prezzo più vicino a quello di partenza, perché, a differenza dei privati che tendono a sovrapprezzare gli immobili, gli agenti immobiliari dispongono di maggiore esperienza nel settore e di strumenti tecnologici che consentono di effettuare valutazioni più oggettive e in linea con il reale valore di mercato dell'immobile».

 

Gli immobili affidati alle agenzie sono soprattutto quelli sopra i 145 mq. In tutta Italia sono circa 311.100 gli immobili che superano una metratura di 145 mq: l’88% degli immobili di questa tipologia sono affidati ad agenzie. La percentuale di immobili più alta (17%) affidata a privati si registra invece laddove la metratura è inferiore ai 50 metri quadri: questa categoria, però, è anche quella con meno unità in vendita a livello nazionale, 62.007 immobili.

È Roma la città italiana con il maggior numero di compravendite, 30.570, di cui 24.120 gestite da agenzie. Seguono Milano con 17.458 vendite (di cui 15.154 affidate ad agenzie) e Torino, 13.280 vendite (11.819 in agenzia). A registrare il minor numero di compravendite sono, invece, Trieste (1.405), Verona (2.093) e Messina (3.143).

Infine, dall’analisi di Reopla si osserva come nel Nord Italia prevalgano le transazioni gestite da agenzie immobiliari, mentre al Sud e nelle Isole sale la percentuale di vendite tra privati. Guardando alle città d’Italia con la più alta percentuale di vendite gestite da agenzie immobiliari, dopo Bologna (89,4%) in classifica ci sono Torino (89%), Trieste e Padova (entrambe 88,1 per cento). Se si considerano, invece, le città con la più alta percentuale di vendite tra privati il podio vede in testa Messina (25,2%), Catania (24,3%) e Napoli (22,5 per cento). Subito dopo compare Roma (21,1%) che è anche la città d’Italia con il numero più alto di transazioni gestito da privati, 6.450.

 

 

Pene più severe per i mediatori immobiliari abusivi

Inasprimento delle sanzioni per chi svolge abusivamente la mediazione immobiliare. Sarà questo l'effetto delle modifiche normative - la cui entrata in vigore è fissata per il prossimo 15 febbraio - che, con un deciso giro di vite, puntano ad arginare l'abusivismo tra gli operatori del real estate, funzionando da deterrente per chi esercita la professione di agente immobiliare senza essere in possesso dell'abilitazione.

Il tema è particolarmente rilevante per il settore immobiliare, vista l'ampia diffusione del fenomeno dell'abusivismo. Secondo le stime rese note dal centro studi Fiaip, infatti, il totale delle provvigioni percepite indebitamente dagli agenti “irregolari”, ogni anno, sarebbe pari a 750 milioni di euro.
Le nuove norme - introdotte dalla legge numero 3 dell'11 gennaio 2018 (che si occupa principalmente di riordino delle professioni sanitarie), pubblicata in Gazzetta Ufficiale il 31 gennaio scorso - modificano il regime sanzionatorio per gli “abusivi” in due modi: facendo scattare il regime penale (previsto dall'articolo 348 del Codice Penale), già a partire dalla seconda infrazione per esercizio abusivo della professione (e non alla terza, come accade adesso) e incrementando le stesse sanzioni previste per gli abusivi (attraverso la modifica del suddetto articolo).

Nello specifico, la legge 3/2018 (articolo 12) modifica il Codice Penale e rende più pesanti le sanzioni per l'attività professionale svolta abusivamente previste dall'articolo 348: chiunque eserciti una professione senza esserne abilitato - recita la nuova versione del testo - è punito con la reclusione da sei mesi a tre anni e con la multa da 10mila a 50mila euro. Un inasprimento che interviene soprattutto sul versante “economico”, quello più efficace (vista la sospensione condizionale della pena per la reclusione) per inibire i comportamenti illeciti: basti pensare che, secondo le norme tuttora in vigore, la multa per gli abusivi varia da 103 a 516 euro (mentre la pena della reclusione arriva a un massimo di sei mesi). Prevista inoltre la confisca delle “cose” - nel caso specifico, tra l'altro, degli immobili dove si svolge l'attività abusiva - “che servirono o furono destinate a commettere il reato”.

La stretta per gli abusivi si realizza anche attraverso le modifiche introdotte (sempre dalla legge 3/2018) alla stessa disciplina della professione di agente immobiliare. Si tratta della legge 39/1989, il cui articolo 8 riguarda il regime sanzionatorio per chi svolge l'attività di mediazione senza essere iscritto nel ruolo e prevede per gli abusivi (al comma 1) una sanzione amministrativa tra 7.500 e 15.000 euro e la restituzione delle provvigioni percepite; mentre rimanda alle sanzioni del Codice Penale (il suddetto articolo 348) solo alla terza infrazione per svolgimento abusivo della professione. Dal prossimo 15 febbraio, invece, i recidivi “cadranno” nel penale (con sanzioni più severe) già alla seconda infrazione.

L'inasprimento contro l'abusivismo è stato accolto con soddisfazione dal mondo associativo degli agenti immobiliari. “Si tratta di un risultato importante, inseguito dalla nostra associazione da lungo tempo e arrivato dopo sette anni di battaglie parlamentari - afferma Gian Battista Baccarini, presidente nazionale Fiaip -: la piaga dell'abusivismo professionale, infatti, è la causa principale delle truffe che avvengono nel campo immobiliare”. Il segnale più forte che passa con la nuova normativa, sottolinea Baccarini, “è che svolgere l'attività professionale senza essere regolarmente iscritti al Rea comporterà conseguenze sempre più gravi: gli abusivi avranno una sola possibilità e, dopo essere incorsi nella prima sanzione amministrativa, rischieranno subito - se persistono nella condotta illecita - di subire gli aggravi penali previsti dalla modifica del Codice”.