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Investimenti? Firenze supera Roma e tallona Milano

Firenze, culla del Rinascimento che non passa mai di moda, sorpassa Roma in termini di attrattività degli investimenti piazzandosi subito dopo Milano. A sancirlo un nuovo indicatore di Nomisma che riassume i risultati di Italy2Invest-Urban Data Intelligence, la prima piattaforma integrata che offre dati per misurare attrattività, competitività e benessere dei territori italiani a supporto delle scelte degli investitori e degli stessi policy maker. Una novità, questa, che vale la pena analizzare nel dettaglio.

L’indicatore Italy2Invest
L’indice sintetico che emerge dall’analisi dei dati della piattaforma elaborata da Nomisma evidenzia per il 2018 un punteggio, per ogni città, che va da 0 a 100 e che vede in prima posizione la città di Milano, con uno score di 75,2. Nella classifica delle città metropolitane subito dopo la città lombarda compare Firenze, con uno score di 71,4, a sua volta seguita da Bologna e Torino. Roma appare solo in quinta posizione con un punteggio di 63,5 (addirittura in 22esima posizione nella classifica complessiva dei Comuni, dove Milano e Firenze si confermano al primo e secondo posto). Una graduatoria, questa, che sicuramente farà discutere i sostenitori dell’attrattività per investimenti della Capitale.

Per avere un'idea più precisa, va sottolineato che l’indice sintetico riassume ben 250 indicatori relativi a 7998 Comuni italiani. L’overview 2018 evidenzia un punteggio medio del totale dei Comuni pari a 52,7 per il 2018, che diventa 60,8 relativamente ai capoluoghi di provincia e a 63,4 per le città metropolitane. La media incorpora un valore minimo, relativamente a tutti i Comuni, del 28,8 e uno massimo di 75,2, relativo appunto alla città di Milano. Tra i capoluoghi di provincia Roma si piazza al 17° posto, sorpassata anche, per esempio, da Como, Pavia, Monza e Padova.

L’attrattività di Firenze
L’elaborazione dell’indice sintetico di Nomisma si basa sull’individuazione di otto “domini” principali, 601 indicatori e 22 fonti informative, sia pubbliche sia private. Firenze si piazza non solo al secondo posto, ma anche con un punteggio molto alto, che esprime un differenziale positivo di 17,4 punti rispetto alla media dei capoluoghi di provincia e di 12,6 punti rispetto alla media delle città metropolitane. A portare così in alto Firenze in termini di attrattività degli investimenti sono tre “domini” principali: turismo, mercato immobiliare e servizi-dotazioni e spesa. In particolare sul fronte turistico il capoluogo toscano porta a casa un punteggio pieno di 100 e su quello immobiliare uno score di 90.

I quattro punti principali che misurano il buon posizionamento di Firenze sul fronte turistico riguardano gli esercizi per kmq, gli arrivi turistici totali per kmq, l'incidenza del turismo straniero e l’indice di utilizzazione dei posti letto. Gli arrivi a Firenze nel 2017 (questo il periodo preso in considerazione da Nomisma) sono stati 3.826.699 (+6,6% sul 2016), le presenze 10.056.157 (+7,74%) e la permanenza media pari a 2,63 notti.

Il mercato immobiliare
Per questo dominio Nomisma ha preso in considerazione innanzitutto i prezzi dei negozi e l’indice di intensità del mercato immobiliare. In particolare, il prezzo medio ponderato dei negozi a Firenze nel secondo semestre 2018 è stato di 2.766 euro al mq, contro i 2.361 euro al metro delle abitazioni e i 2.136 euro al metro degli uffici. I canoni medi di affitto ponderati sono stati di 182 euro al mq all'anno per i negozi (sempre relativamente al secondo semestre 2018), 118 per le abitazioni e 105 per gli uffici.

Per quel che riguarda i servizi, l’indicatore di Nomisma tiene in considerazione il numero di unità immobiliari di case di cura e ospedali in rapporto alla popolazione, la spesa dei Comuni sulla popolazione di riferimento per famiglia e minori e la spesa dei Comuni per povertà, disagio adulti e dei senza fissa dimora, tutti indicatori per i quali Firenze si posiziona ai livelli più alti. Per esempio, le case di cura e gli ospedali per kmq sono pari a 0,74, contro una media delle città metropolitane di 0,41 e dei capoluoghi di 0,32.

Una nuova prospettiva
L’indice sintetico di Italy2Invest offre dunque una nuova prospettiva di valutazione dell'attrattività dei territori italiani e rompe lo storico asse Milano-Roma di cui sempre si parla con riferimento ai deal immobiliari, introducendo uno spunto di riflessione per gli investitori. Forse i grandi player non saranno tutti d'accordo, ma va sottolineato che in effetti la città di Firenze non solo è stata teatro di deal importanti come l’acquisizione del Four Season's, ma è anche teatro di un'importante opera di riqualificazione del territorio, con non poche opportunità a livello di sviluppo immobiliare.

Le grandi riqualificazioni immobiliari di Firenze
Hotel, residenze di lusso, gallerie commerciali e uffici sono le opportunità delle riqualificazioni immobiliari a Firenze, dove la rigenerazione urbana, avviata con il nuovo regolamento urbanistico comunale del 2015, rappresenta il fil rouge degli investitori immobiliari. Si parla di un totale di potenziali investimenti, secondo il Comune e la Regione Toscana, di 1,5 miliardi di euro, per un totale di 800mila metri quadrati di riqualificazioni e valorizzazioni. Tra le più note e appetibili, Villa Mondeggi, il Convento di Sant'Orsola, la caserma Lupi di Toscana, Officine grandi riparazioni e l'Ex Ospedale militare San Gallo.

Villa Mondeggi
È una proprietà agricola e storica alle porte di Firenze, a Bagno a Ripoli, con una vista mozzafiato, per un totale di 170 ettari, di cui 46 di coltivazioni di ulivi, 22 di vigneti, 34 di aree boschive. La villa principale offre 6mila metri quadrati e le fattorie della proprietà ulteriori 3mila metri quadrati, costruzioni risalenti al 1400. Il Comune ha già stabilito la possibilità di utilizzo misto, dall'ospitalità al residenziale e all'attività produttiva agricola. E' di fine anno la notizia che la proprietà è stata messa all'asta: il pubblico incanto si terrà l'1 marzo 2019 alle ore 10.

Convento di Sant’Orsola
Il progetto di rigenerazione riguarda un'area di 5.356 metri quadrati ma espandibili, per l’utilizzo finale, a 17.500 metri quadrati, in un’area che risale al 1500 e che comporta un investimento complessivo potenziale di 35 milioni di euro. L’area è in pieno centro storico-turistico, vicina alla Cappella dei Medici, alla Cattedrale e al mercato di San Lorenzo. L’area, attualmente abbandonata, diventerà un centro polivalente che ospiterà anche la Bocelli Academy Music School, oltre a una foresteria e una piazza urbana di 17mila metri quadrati. All'inizio di febbraio è giunta agli uffici della Città metropolitana di Firenze una proposta di valorizzazione che ora è allo studio.

Caserma Lupi di Toscana
La destinazione finale dettagliata verrà determinata in base alle offerte e idee che verranno presentate: si tratta di un’area di 34mila metri quadrati, a cui ne verranno aggiunti altri 20mila circa, per un totale di 53mila mq da riqualificare, per un investimento di circa 100 milioni di euro, con un'ottima accessibilità già garantita dalla linea tramviaria. Già da ora si può dire che vi sarà una parte residenziale, di cui anche in social housing per i giovani, oltre a destinazioni miste. A gennaio sono stati annunciati tempi più rapidi per il rilancio dell'ex caserma: lo ha detto l'assessore all'Urbanistica del Comune di Firenze, Giovanni Bettarini, a margine dell'incontro con i tecnici del Comune e i vincitori del concorso di idee per la riqualificazione e valorizzazione della ex Gonzaga in commissione Urbanistica.
«Abbiamo scelto di portare avanti in modo contestuale il piano di recupero e la relativa variante al regolamento urbanistico – ha detto l'assessore Bettarini – in modo da velocizzare i tempi di adozione e approvazione e partire rapidamente con il recupero di un'area importantissima della città e dell'area metropolitana. Nel mese di aprile – ha proseguito l'assessore - torneremo in commissione Urbanistica per portare in visione lo stato del progetto prima di predisporre la documentazione definitiva, in modo da recepire anche eventuali sollecitazioni e osservazioni».

Officine Grandi Riparazioni
Circa 16,5 milioni di investimento potenziale per un’area di 82mila metri quadrati, di cui 54mila utilizzabili per la riqualificazione. Il complesso è nell’area di Porta al Prato, attualmente abbandonato, ma vicino al Teatro dell’Opera dell’architetto Paolo Desideri e alla stazione Leopolda, non lontana dal centro. La destinazione è mista, con hotel, residenze, spazi commerciali e servizi.

Ex ospedale San Gallo
Circa 16.200 metri quadrati di area costruttiva che risale al periodo compreso tra il 1100 e il 1700, per un investimento potenziale di 45 milioni di euro nel centro storico, patrimonio Unesco. Il progetto prevede un mix di funzioni, tra cui quella turistico-ricettiva, residenziale e spazi aperti alla cittadinanza: un primo masterplan lascia immaginare suite alberghiere e appartamenti di super lusso con vista sul Duomo di San Marco.
Nei piani c’è anche il terminal autobus dell’Ataf, oltre 11.800 metri quadrati di superficie, il cui utilizzo finale non può essere cambiato, ma per i quali la società di trasporto pubblico è disposta a corrispondere 3,1 milioni di euro di affitto annuo.

 

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